兴化律师

　　【案例】

　　案由：债权转让引起的欠款纠纷

　　案件事实：

　　原告甲公司为第三人丙公司代理销售其开发的麒麟锦城项目的商品房，后因第三人拖欠原告甲代理佣金若干，原告起诉第三人至法院(本所戎霞律师代理)，经法院主持调解，双方达成一致，其中《调解协议》第一款约定，“乙方(即第三人)以麒麟锦城20幢X室商铺(总房款为139万元)冲抵甲方部分代理佣金，乙方于2008年12月31日前凭甲方(即原告)书面通知与甲方或甲方指定的第三人办理X室屋买卖开票、签约等手续，X室业主房款由业主向甲方直接支付，乙方对此无权主张”。《调解协议》签订后，2008年11月3日，第三人向原告出具了收到X室房款139万元的收据，被告仅支付原告126万元，尚余13万元未支付;2008年11月9日，甲公司与被告签定《购房协议》，约定被告应在2009年1月15日前支付X室房屋尾款10万元，另外3万元予以优惠，如未能在上述期间支付则取消优惠，同时双方约定将室内四个安置有消防、电信等公共设施的门洞予以堵上，否则被告有权拒付款项;2008年11月24 日被告乙方与第三人签订了关于X室房屋的买卖契约，根据《调解协议》的约定，由原告直接向被告收取相应的房款，但被告仅支付了人民币126万元，尚有13 万元未支付。

　　原告遂以乙方违约为由起诉，并提出以下要求：

　　1、 依法判令被告立即支付剩余房款人民币13万元;

　　2、 依法判令被告承担本案诉讼费用。

　　【分析】

　　在了解清楚事实经过后，主要思路如下：原告系因受让第三人的债权才与被告产生债权债务法律关系，而非房屋买卖的物权转移的法律关系;房屋买卖关系存在于被告与第三人之间;原告无权做出堵洞的承诺，该约定系违反公共利益的无效约定。

　　代理律师接受委托后，了解相关的情况，并围绕争议焦点，搜集了以下证据：1、《调解协议》，原告与第三人约定将麒麟锦城20-X室房款作为佣金，由原告直接向购房业主收取房款139万元;2、《商品房买卖契约》，被告与第三人丙公司已经签署麒麟锦城20-X室《商品房买卖契约》，总价为139 万元;3、《证明》，购房业主即被告仅支付X室房款126万元给原告，尚有余款13万元未支付;4、其他证据书面材料 。

　　通过上述证据可以看出，原告甲与第三人丙之间的债权转让关系成立并有效，原告甲公司有权向被告乙主张债权，并要求乙给付欠余房款13万元。

　　本案中对于被告乙的违约，代理人重点论述了本案的合同的法律关系及协议的部分无效性：1、原告向被告索要的是第三人债权转让后其尚未履行完毕的债务，这种债权转让与房屋产权转让是有本质区别的;2、本案的房屋买卖关系存在于被告与第三人之间，原被告之间签定的这份协议主要就是对原告受让的债权如何履行的协议，是被告对该债权转让行为认可的书面证据，而并非原被告之间的房屋买卖协议，原告与被告签定房屋买卖合同一定是要以原告是产权人这个前提的，而原告始终只是第三人的代理人;3、被告对原告支付10万元尾款是附条件的要求，法律要求所附的条件必须是合法的、可以实现的条件，而被告提出来堵洞的要求本身违反了消防、通信等的相应规定，根本就是侵犯公共利益，扰乱社会秩序，违背公序良俗，其又明确表态不愿意退房，被告的堵洞主张并无法律依据，应为无效约定;4、被告未能及时付款，3万元优惠不能享受

　　【审判结果】

　　南京江宁区人民法院(2009)江宁民二初字第XX号判决书，判决被告发生效力之日起10内给付原告购房款130000元，并偿付逾期付款利息 (自2009年1月26日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算至本判决确定之日起);法院认为，被告人乙认购第三人丙公司开发的麒麟锦城20幢X室商铺购房款139万元冲抵其所欠原告甲公司部分代理佣金，之后甲公司又与乙签订《购房协议》，载明已付房款及尚欠房款的事实，显然，甲公司有权向乙方主张债权，并要求乙方给付余欠房款。由于房屋内的管道井门系公用设施维修通道，依法不得擅自封堵，故甲乙基于此约定无效，被告乙方未能在约定的期限内付清房款，故其不应继续享受原告甲公司给予的房款优惠，并应向原告甲公司偿付逾期付款的银行利息。

　　【建议】

　　债权转让主要在债权人与受让人之间完成的，债权转让与房屋产权转让的区别在于债权与物权的区别，两者性质不能相提并论，所以我们在办案时要注意合同的实质法律关系。另外，很多人买房或卖房的时候都会签订附条件的合同，这就需要注意所附的条件：1、条件必须是将来发生的事实，已经发生的事实不能作为条件;2、必须是不确定的事实，即是否发生当事人不能精确预料的;3、条件必须合法，不能以违反法律、行政法规和社会公德的事实作为条件;4、条件必须可能，不能以不可能发生的事实作为条件。只有注意到这些，所签订的附条件的合同才能更好的维护双方的权益。