惠州债务债权律师
法律热线:
当前位置: 首页> 律师文集> 债务风险
律师文集
文章显示

按揭贷款中银行所存在的风险

发布时间:2018年6月15日 惠州债务债权律师  
  按揭贷款中银行所存在的风险
  从前文分析可以看出,在商品房按揭贷款中存在着四方当事人的法律关系,每一方当事人在某一个环节出现问题,都有可能给银行带来风险。可以说,在商品房按揭贷款中,银行风险随时存在,且来源多方,表现形式也多种多样。具体而言,银行在商品房按揭贷款中主要存在以下风险:
  (一)来源于购房人的风险
  购房人的风险往往是信用风险,又称违约风险,是指贷款人因借款人不依约按时偿还贷款本息而所面临的风险。这种风险一般来自客观和主观两个方面的因素。
  1、客观原因造成的风险
  商品房按揭贷款的期限目前各商业银行均按照中国人民银行1999年9月21日颁布的《个人住房贷款管理办法》中规定的最高期限为30年,如此长期的借款期限,购房人自身因素往往会发生各种变化,这期间的风险,主要包括自然原因造成的风险和社会原因造成的风险。前者主要表现为借款人因不幸事故、意外伤害、疾病等原因导致死亡、伤残、丧失工作能力而失去还款能力可能产生的风险;后者主要表现为借款人因所在单位倒闭、撤消、被兼并、政策性裁员等个人无法抗拒的原因而失业,或造成收入下降,致使借款人无法继续归还购房贷款可能产生的风险。
  2、主观原因造成的风险
  这种风险主要表现为借款人可能基于经济利益的考虑而故意违约。当违约所带来的经济利益超过所带来的损失,如楼价下降,抵押该房价值低于应偿债务和应交罚金时,借款人可能会主动违约,从而使购房贷款存在风险。
  (二)来源于开发商的风险
  1、开发商的欺诈行为
  开发商取得贷款后,可能将贷款挪为他用甚至携款逃走。此时,银行可能会被购房者指控资金监管不力,主观存在过错而影响债权的实现。
  2、开发商延期交房
  开发商由于经营管理不善或其他原因导致延期交楼甚至楼盘“烂尾”,致使购房合同无法履行,从而导致购房人对按揭贷款合同的履行失去信心,由此使银行贷款受到损害。
  3、开发商所建房屋与合同不符
  虽然房屋按期竣工,但由于存在质量、面积误差等种种问题,导致购房者不能正常按约偿还银行贷款本息,从而损害银行的利益。
  4、开发商所建成房屋存在法律手续上缺陷
  开发商开发楼盘未取得土地使用权,无法取得房证或违法预售等而使银行面临债权得不到实现的风险。
  5、开发商用“假按揭”的方式套用银行信用
  开发商因资金不足,或楼盘销售不畅,或根本无法销售出去的房屋等情况,通过“假按揭”获取贷款而达到筹集资金或回笼的目的,导致银行很难或无法实现债权的风险。
  此外,在商品房交付使用后,由于物业管理的原因,也容易造成购房者对开发商不满,从而不积极还贷,使银行蒙受损失。
  (三)来源于被按揭房产的风险
  出现这种情况的风险在于按揭房产价值灭失、下降或者处分成本太高而使借款人遭受损失的风险。由于商品房预售按揭期间一般较长,在按揭期间,按揭房产可能会因为各种自然灾害或者人为因素而遭到损毁,价值也随之灭失或下降;此外,按揭房产还可能因为市场原因、国家政策的调整以及经济区域的布局、交通布局的调整而贬值;另外,在处分按揭房产时,可能因为各种费用的上涨而导致处分成本太高,从而使银行无法得到处分的价值补偿,担保权落空。
  在我国,按揭房产的贬值风险尤为银行所担心。目前,由于我国市场机制不完善,竞争的盲目性以及其他原因,相对于我国居民的收入水平,房产价格普遍偏高。因此,一旦房价的波动发生比较大的变化,银行承担的房屋贬值风险很大。
  (四)来源于银行的流动性风险和管理风险
  我国各商业银行发放按揭贷款的资金来源主要是储蓄存款,基本上属于短期资金来源。而商品房按揭一般为个人住房贷款,贷款期限一般较长,少则三五年,多则 10年、20年,甚至30年,因此,银行就存在着以短期资金负担长期贷款的风险,即流动性风险。目前,由于商业银行的商品房按揭贷款还处于起步阶段,尚缺乏成熟经验和有效的手段,容易形成管理和决策风险,如对借款人资信审查不严、对借款人发放了超过其支付能力的款项等。
  (五)来源于经济通货膨胀风险和利率风险
  如果通货膨胀率过高,银行贷款利率就会呈现出负数。而作为发放按揭贷款这种长期抵押业务而言,银行遭受风险就更大。在发放商品房按揭贷款的同时,其还款方式和利率应当同时确定下来,在未来的还款期限内,利率波动有可能导致借款人还贷负担加重,影响按期还贷;或银行利息收入不足以弥补利息支出。
  (六)来源于法律法规和政策的风险
  我国《合同法》第286条规定:“发包人未按照约定支付价款的,承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的,除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以申请人民法院将该工程依法拍卖,建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。” 2002年6月1日,最高人民法院又出台了《关于建设工程价款优先受偿问题的批复》,明确规定了建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。上述法律和司法解释的规定,其直接后果就是银行抵押权的优先受偿受到限制,这无疑对银行资金运作产生了巨大的冲击。此外,最高人民法院于2004年10月26 日出台的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第五条、第六条、第七条中规定的对被执行人生存权问题的保护,这也加大了银行的贷款风险,使银行的债权保护面临着一个严峻而复杂的局面。



All Right Reserved 惠州债务债权律师
All Right Reserved Copyright@2021 版权所有 法律咨询热线:4006-686-166 网站支持: 大律师网