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租客放弃优先购买权
2018年3月29日  兴化律师
    核心内容:出租人出卖租赁房屋的,承租人享有优先购买权。但是在现实的房屋交易过程中,让承租人签订放弃优先购买权不是一件简单的事情。那么遇到这些情况应该怎样做呢?下面由小编为您详细解答,希望对您有帮助。
  众所周知,出租人出卖租赁房屋的,承租人享有优先购买权。但是,在房地产交易市场上,要取得承租人放弃优先购买权的书面证明材料并不简单。于是,实务操作过程中,当事人往往口头征求甚至不征求承租人意见,就先行与第三人签订了房地产买卖合同。该种房地产买卖合同的效力常常成为当事人争论的焦点,特别是在目前房地产下跌的市场环境下,许多买受人也以此作为退房的理由。
  一、出租人出卖房地产前通知承租人期限的法律规定
  《合同法》第二百三十条规定:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”但《合同法》中所说的“合理期限”到底是多久呢?
  《市私有房屋管理条例》第十一条规定:“房屋所有人出卖租出房屋,须提前三个月通知承租人。在同等条件下,承租人有优先购买权。”《上海市房屋租赁条例》第三十七条规定:“房屋在租赁期间出售的,出租人应当在出售前三个月通知承租人,承租人在同等条件下有优先购买权。”由此可见,三个月是法定的提前通知期限。根据对该条款的通常理解,所谓提前通知即同时授予了承租人考虑选择的期限。若承租人在接到通知后未立即作出表态,出租人势必等候三个月后方能出卖给第三人,否则可能面临被撤销其与第三人在此期间签订的买卖合同的危险。
  二、出租人取得承租方放弃优先购买权的现实困难
  房地产市场已经告别了“有房不愁卖”的时代,房地产买卖已进入了买方市场,出售房屋除了要求业主有理智的判断,同时还要求业主能抓住稍纵即逝的机会。然而承租方的优先购买权却成为了一个巨大的障碍。
  1、出售的同等条件发生变化
  根据规定,出租人必须提前三个月通知承租人。在房地产价格日新月异的今天,三个月的时间显然太长了,三个月前通知出售的价格,很有可能在三个月后甚至十天后发生变化。举个例子,出租人2005年5月通知承租人要出售上海浦东的某套房屋,价格为人民币150万,承租人放弃优先购买权。但出租人到了2005年7月才找到购买者,而房价已经下跌只能卖120万。此时承租人完全可以表示出租人现在愿意以120万出售房屋,应当提前通知他,承租人仍然拥有优先购买权,于是,出租人出售房屋还是受到限制。
  2、承租人短期内无法出具放弃优先购买权的证明
  有越来越多的企业为员工提供了良好的住房福利,特别是大型的外企,由企业为高级管理人员承租一套房屋进行居住已经非常普遍。然而出租人要出售此类房屋时,就碰到了很大的麻烦,明明承租的员工表示不会购买出租房屋,但要让公司出具一个这样的证明可要花上大力气,这通常要经过多个部门签字,作无数说明与阐述,等实际拿到了证明。也许有意向的购买者,早就买了其他的房屋了。
  3、承租人恶意制造障碍
  承租人往往对出租人提出让其出具放弃优先购买权的证明难以理解,总感觉会对其权益产生损害,也对新的产权人是否遵守租赁合同产生疑惑。更有甚者,承租人以此作为谈判的“筹码”,要求出租人续租、降低租金、增添设备等,若出租人拒绝承租人的不合理要求,承租人即使不愿意购买房屋,也不会配合,甚至出具表示对购买事宜予以考虑的证明拖延时间,恶意给出租人出手房屋制造障碍。
  三、出租人未取得放弃优先购买权证明就签订买卖合同的效力认定
  综上所述,出租人在出售房屋前取得承租人的放弃优先购买权证明有较大的难度,往往造成交易机会的错失。但实际交易中,承租人真正愿意购买承租房屋的又极少。因此,实务操作过程中,出租人通常“先斩后奏”,先与买受人达成买卖合同,再去询问承租人是否愿意购买,甚至产权过户完成后,直接通知承租人业主发生了变更。那对于这种买卖合同的效力应当如何认定呢?
  1、承租人认可房屋买卖事实,未提出异议
  出租人通知承租人后,承租人出具放弃优先购买权证的证明或未提出任何异议的,应当认定买卖合同有效。若承租人对买卖行为不存在异议,那是否在签订买卖合同前征求承租人的同意,就无关紧要了,承租人不能既不愿以同等条件购买房屋,又要求撤销合同或以在签订合同前未经他的同意而要求赔偿。
  2、产权登记前,承租人要求行使优先购买权
  产权登记前,承租人得知出租人已出卖承租房屋的,承租人要求以同等条件购买的,承租人有权申请法院撤销出租人签署的买卖合同。但承租人提出解除合同的前提是愿意按照出租人与购买人签订买卖合同的同等条件购买房屋,而不能以新的购买方不履行租赁合同、租赁的纠纷等其他事宜要求撤销买卖合同。
  若买卖合同因为上述承租人要求行使优先购买权的原因而撤销,则业主应当按照买卖合同的约定向购买人承担违约责任。合同被撤销,并不意味着合同中规定的违约责任无效,出售方因未取得承租人的优先购买权而导致合同被撤销,应当承担违约责任。
  3、产权登记后,承租人要求行使优先购买权
  a.租赁关系已经办理了租赁登记备案手续。租赁双方若已办理了租赁登记备案手续,则该租赁关系在上海市的房地产交易中心已经进行了公示,随时可以查询,应受法律保护。因此,购买人在购买时就应当要求房东出示承租人的放弃优先购买权的证明,否则,即使已经办理了产权过户手续,承租人也可以要求行使优先购买权撤销买卖合同。而购买方并不能以自己不知情,是善意第三人的理由予以对抗。
  b.租赁关系未办理租赁登记手续。租赁双方若未办过理租赁登记手续,根据上海市高院《关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答》,若无其他相反的证据,可以认定为买受方是善意第三人。若买卖双方已经办理产权转移登记手续,则承租人不能以行使优先购买权撤销买卖合同,只能要求出租人予以适当的赔偿。
  四、出租人未取得放弃优先购买权证明,买受方要求撤销买卖合同
  随着上海的房地产市场逐渐走冷,房价不断下跌。房地产交易过程中也出现了一种新的现象,那就是“签订买卖合同后,买受人以出租人未取得承租人的放弃优先购买权为由,要求撤销或者解除买卖合同”。这类情况目前已在上海的房地产市场屡屡出现,笔者认为,优先购买权是专属于承租人的权利,以优先购买权为基础产生的针对买卖合同的撤销权也是专属于承租人的。买受人、甚至出售人都不能以此作为解除已经生效的买卖合同的合法理由。买卖合同一旦签订,买卖双方就应当受到合同的约束,买受人以此为由拒绝履行合同,是无法获得法律支持的,反而应当承担相应的违约责任。
  但有一种例外情况:若租赁关系在房地产交易中心已经登记备案,而上海很多区县的房地产交易中心目前都要求买卖双方提供承租人放弃优先购买权的书面证明,甚至要求承租人本人到场参与办理转移登记手续。若由于出售方无法提供上述材料,造成双方无法按买卖合同的约定办理产权转移登记手续,买受方是可以根据买卖合同中的约定追究出售人的违约责任的,若违约情节已符合买卖合同的约定,买受人亦可以主张解除买卖合同。
  总结:综上所述,承租人未放弃优先购买权的房屋买卖合同效力并不能一概而论,而是根据不同的情况产生不同的法律后果。合同当事人和承租人应当站在各自的立场上,作充分的考虑后,再决定自己的行为,从而充分保护自己的权益,避免承担不必要的法律责任。


来源: 兴化律师  


翟洪俊——兴化律师

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