兴化律师

债权转让通知的方式债权转让通知的方式一般有以下二种：一是债权人通知债务人，债权人对其享有的债权已转让给第三人。有人认为，不一定由债权人通知，由受让人通知债务人也可以。笔者认为，《合同法》第80条规定“债权人转让债权的，应当通知债务人”，明确规定了负有通知义务的是债权人，而且，由权利人之外的人去通知他人债权转让的事实，与最基本的法学原理也不符。9名职工约定将共有房产转到其中一人名下，转让所得共同分配。当这名职工转让房产后，其余8人却以向法院主张房产共有权的方式阻止房屋买卖，最终败诉。
 

史某艳花65万元买了一层楼房，就在等待过户之际，突然有8个人声称他们是房产共有权人。麻烦，从此开始。

买房遇麻烦

2006年8月，江某忠与史某艳签订《房屋转让合同书》，约定江某忠将海口市和平南路78号宁屯大厦第12层整层房产转让给史某艳，史某艳支付购房款65万元，付款方式为签订合同后，双方一起到公证处办理产权转移公证签字。从2006年10月开始，史某艳向宁屯大厦的物业管理公司交付物业管理费，并一直使用第12层房产。

交了钱，做了公证，史某艳等待房产过户。2008年2月，突然出现了孔某林等8人，声称他们才是房子的主人。2008年2月9日，孔某林8人向海口市美兰区法院提起诉讼，主张他们对房子享有共有权，将江某忠推上被告席。

孔某林8人为什么主张房产共有权?2008年1月，即江某忠已经与史某艳签订《房屋转让合同书》后一年半，江某忠给孔某林8人出具了一份情况说明，内容为:“六分公司各位工友，我已将房产卖了，合同价为65万元(此价包括债权债务、物业管理费、水电费及中介费等)，实得现金50万元，本人赌球头脑发热，已经花完卖房款和积蓄，现已无法填补，现告知大家已太迟，望大家网开一面看看怎样处理。”

这又是怎么一回事呢?原来，广州住友建设发展公司早年将第12层房产折价后，用于偿付孔某林、江某忠等9人专项投资。1999年12月，9人签订处置房产协议书，约定内容为:一致同意将第12层房产转到职工江某忠名下，该物产是第六分公司原有职工所有，将来该物产出售或者转让所得利益由第六分公司原职工支配。原职工签名确定后生效，并盖有总公司印章。本协议一式二份，存公司总部一份，孔某林经理一份。

2000年7月，海口市房产管理局颁发了房屋所有权人为江某忠的房屋所有权证。这一情况表明，第12层房产已转到江某忠一人名下。也就是说只有江某忠一人对这处房产享有物权，其余8人放弃了该房产的物权，只能享受该房产出售或转让后所得利益的分配。

原审判决有误

2008年6月，此案经美兰区法院审理，判决支持了原告主张，确认了原告对房产享有共有权。法院的判决结果导致史某艳不但无法对房产过户，而且也剥夺了史某艳对房产的使用权。史某艳不服，向海口市检察院申诉请求抗诉。

2008年10月，海口市检察院以原审判决认定事实不清，适用法律错误，且违反了法定程序，从而影响了案件的正确判决为由，向海口市中级法院提出抗诉，主要理由如下:

一是原审法院认定房产为孔某林、江某忠等9人共有是错误的。从孔某林8人与江某忠签订的协议内容看，房产归9人共有，但9人一致同意将房产办到江某忠一人名下，由江某忠进行处置，说明除江某忠外的8名共有人放弃了对房产享有的共有权。

根据《物权法》第九条，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，第十四条，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。从不动产登记效力看，第12层房产房屋所有权证没有注明孔某林8人是该房产共有权人，他们的共有权未经房产管理部门登记，没有法律效力，江某忠作为房产管理部门登记在册的房产所有权人，有权对房产进行处分。

二是9人的内部协议不能对抗善意第三人史某艳的买受权。孔某林8人不能以9人之间的不具有公示效力的内部协议对抗房产登记的公信力，破坏交易秩序和安全，损害第三人因信赖登记而进行交易的合法权益。在本案中，史某艳对房产权属进行了详尽调查，与江某忠签订《房屋转让合同书》一份，交纳购房款，从整个交易过程中，史某艳始终是善意有偿地取得，其合法权益应得到法律保护。而孔某林8人接到江某忠的情况说明后，在明知房产已经被卖，江某忠已将65万元房款花完的情况下，仍然提起诉讼，不仅违反了诚信原则，也违背了物权的公示原则，是通过恶意诉讼非法剥夺史某艳对房产享有合法权益的行为。

三是原审法院在明知江某忠已经把房产卖给史某艳，史某艳享有独立请求权的情况下，没有依法告知史某艳诉讼发生情况，导致有独立请求权的第三人无法行使自己的诉讼权利，既不能向法院提出参加诉讼，也不能及时对该案进行上诉和申请再审，原审法院因此无法查清事实，正确适用法律，从而影响了整个案件的正确判决。

房产“回”到主人手中

经过抗诉，海口市中级法院指令发回美兰区法院再审此案。

近日，美兰区法院再审认为，房产管理部门已经登记的第12层房产所有权人是江某忠，房屋所有权证没有注明孔某林8人是房产共有权人。史某艳在与江某忠房产转让过程中，已依照交易惯例，对房产所有人审查尽到义务，原告8人不能以一个内部协议对抗房产登记的公信力。原审原告与江某忠的内部协议虽是共有关系，但没有到房产部门登记，对外的公信力应以房产部门的登记为准，因此，史某艳与江某忠签订的《房屋转让合同书》为有效合同。法院撤销原审判决，驳回原审原告诉讼请求。

拿到再审判决书，史某艳露出了久违的笑容。

办案检察官告诉记者，此案在诉讼活动中并不多见，原审法院误判的关键是忽略了登记是物权公示的基本方式这一问题。通过登记，使第三人了解物权变动的信息，不仅能够使权利的变动形成一种公信力，使已经形成的权利成为一种“干净”的权利，更重要的是使第三人能够通过登记了解权利的状况以及权利是否存在负担，为不动产交易的当事人提供一种风险警示，从而决定是否与登记的权利人从事各种交易。

 

债权转让公告最高人民法院《关于审理涉及金融资产管理公司收购、管理、处置国有银行不良贷款形成的资产的案件适用法律若干问题的规定》第6条第1款规定 “金融资产管理公司受让国有银行债权后，原债权银行在全国或者省级有影响的报纸上发布债权转让公告或通知的，人民法院可以认定债权人履行了〈中华人民共和国合同法〉第 80条第1款规定的通知义务”。债权转让通知与诉讼时效债权转让后诉讼时效是否中断，学术界和司法实践中均有争议。有人认为，债权转让给受让人后原来的诉讼时效中断，诉讼时效重新开始计算。


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