兴化律师

　　翟洪俊，兴化律师，现执业于江苏天庭律师事务所，以扎实的专业知识为基础，以严格的服务制度为保障，以良好的社会关系为通道，以娴熟的职业技能为手段，竭诚为境内外客户提供优质、高效的法律服务。秉承 “受人之托，忠人之事”的原则，赢得了广大委托人的信任，始终把当事人合法利益最大化作为目标。

离婚时如何分割共有房屋

夫妻在婚姻关系存续期间共同购买、共同建造的房屋，或者婚前双方共同出资购买、建造的房屋，是夫妻共有房屋，离婚时应作为夫妻共同财产分割。根据《婚姻法解释》第20条规定：双方对夫妻共同财产中房屋价值及归属无法达成协议时，人民法院按以下情形分别处理：双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许;一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方补偿;双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行分割。司法实践的通常做法是：共有房屋能实际分割使用的，可以分割使用。对不能分割使用的，可以作价分给一方，另一方取得补偿。在确定房屋分给哪方时，应考虑双方住房情况、照顾抚养子女的一方。在双方条件等同的情况下，应照顾女方。

婚后双方对婚前一方所有的房屋进行修缮、装修、原拆原建，离婚时未变更产权的，房屋仍归产权人所有，增值部分中属于另一方应有的份额，由房屋所有权人折价补偿另一方;进行过扩建的，扩建部分的房屋应按夫妻共同财产处理。离婚时，如一方生活困难，如离婚后没有住处，另一方应从其住房等个人财产中给予适当帮助。

由于我国住房制度多样化，住房权属状态也是多样化的，具体需要区分不同情况处理：

离婚时已经取得产权的房屋

第一，对于私房和具备产权证可上市交易的公房，一般以产权证颁发的时间来界定是否为夫妻共同财产。按照民法物权原理和我国房屋管理政策，一般情况下房屋权属登记是房屋所有权取得的必经程序。只有办理了产权登记或过户手续才能真正取得房屋所有权。因此对于在离婚案件中涉及的此类问题，如果诉争的房屋是结婚登记后取得所有权的，应定为夫妻共同财产;如果在结婚登记之前取得所有权的，应认定为个人财产而不能作为夫妻共同财产分割。

第二，夫妻一方婚前承租的公房，在婚姻关系存续期间以共同财产购买为产权的，该房屋为共同所有。由于公房使用权可通过承租权转让的方式上市交易，具有一定的交换价值，在离婚分割该房屋时，可区分下列情形处理：

a.一方婚前承租的公房，是基于福利政策分配取得，婚后以共同财产购买为产权的，由于在婚姻关系存续期间内，无法体现出原公房使用权的交换价值，则在离婚分割该产权房时，可不考虑原公房使用权交换价值的单独归属。

b.一方婚前承租的公房，是其以个人财产支付对价取得的，婚后以共同财产购买为产权，在离婚分割该产权房时，应当将取得原公房使用权时所支付对价部分，确定为当时承租的夫或妻一方个人所有，产权房的剩余价值按共同财产分割。

离婚协议以财产条件限制对方再婚会有效吗

审判经审理，法院判决确认离婚协议中的第二、五项对夫妻共同财产处置的约定无效，其他约定有效;平均分割共同财产;婚生孩子由原告抚养，被告承担一半抚养费。

点评本案争议焦点为：以财产条件限制女方再婚的协议是否有效。我国《婚姻法》第2条规定，实行婚姻自由，一夫一妻，男女平等的婚姻制度。保护妇女、儿童、老人的合法权益。第3条规定，禁止包办、买卖婚姻和其他干涉婚姻自由的行为。《民法通则》第58条规定：“下列民事行为无效：……违反法律或者社会公共利益的。无效的民事行为，从行为开始就没有法律约束力。”《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第75条规定：“附条件的民事法律行为，如果所附的条件是违背法津规定或者不可能发生的，应该认定该民事行为无效。”根据上述法律规定，结婚与离婚是我国公民享有的一项基本民事权利，任何人不能干涉他人婚姻自由。本案中的离婚协议，以女方是否再婚来约束、限制女方对夫妻共同财产享有的共有权，对女方再婚附加苛刻的财产条件是对女方婚姻自由的限制，属于“其他干涉婚姻自由的行为”，因此该附条件的民事法律行为，因违反了我国《婚姻法》、《民法通则》等相关规定而无效。《民法通则》第60条规定：“民事行为部分无效，不影响其他部分的效力的，其他部分仍然有效。”因此离婚协议中其他条款仍然有效。根据《关于人民法院审理离婚案件处理子女抚养问题的若干具体意见》第1条规定：“两周岁以下的子女，一般随母方生活……”因此，本案法院的判决是合理的。

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